등기부등본 을구에서 무엇을 확인해야 하나요?

순위번호, 근저당권 설정 여부, 채권최고액, 그리고 압류나 가압류 같은 권리 제한 사항이 있는지 확인해야 합니다.

채권최고액과 실제 대출금의 차이는?

채권최고액은 은행이 향후 발생할 이자까지 고려해 실제 대출금의 120~130%를 설정한 금액입니다. 보증보험 가입 시에는 이 채권최고액을 기준으로 계산합니다.

을구에 '이것' 적혀 있으면 무조건 도망치세요! 전세 사기 방지 가이드

"내 보증금 앞에 누가 줄 서 있나요?" 부동산 등기부등본의 '을구'는 소유권 이외의 권리, 즉 그 집을 담보로 잡힌 빚의 기록입니다. 을구를 제대로 보지 못하면 내 보증금이 뒷순위로 밀려 한 푼도 못 받는 상황이 생길 수 있습니다. 초보자도 1분 만에 끝내는 을구 근저당 확인법을 정리했습니다. 😊

부동산 등기부등본은 표제부, 갑구, 을구로 나뉩니다. 그중 세입자에게 가장 중요한 곳이 바로 '을구'입니다. 갑구가 '누구 집인가'를 알려준다면, 을구는 '이 집에 빚이 얼마인가'를 적나라하게 보여주기 때문입니다. 🏠

1. 을구에서 확인해야 할 핵심 키워드 🔍

을구를 펼쳤을 때 가장 먼저 눈에 들어와야 할 항목들입니다.

순위번호: 숫자가 빠를수록(1번, 2번...) 경매 시 돈을 먼저 가져갑니다. 내 전입신고일보다 빠른 번호가 있다면 그 빚이 나보다 '선순위'입니다.
등기목적: 주로 '근저당권설정'이라고 적혀 있습니다. 은행에서 대출을 받았다는 뜻입니다.
채권최고액: 실제 빌린 돈의 보통 120~130%가 적혀 있습니다. 보증보험사는 실제 남은 빚이 아니라 이 '채권최고액'을 기준으로 위험도를 평가합니다.
권리자 및 기타사항: 어느 은행에서 빌렸는지, 이자가 연체되어 압류가 들어왔는지 등을 확인할 수 있습니다.

2. 안전한 을구 vs 위험한 을구 ⚖️

구분	특징 및 상태
안전	"기록 사항 없음" 또는 모든 항목에 빨간 실선이 그어져 말소된 상태
주의	근저당권이 있으나 채권최고액과 내 보증금의 합이 집값의 90% 이하인 경우
위험	압류, 가압류, 임차권등기명령이 적혀 있거나 근저당이 주택가격의 60%를 초과한 경우

💡 을구 확인할 때 '빨간 줄'의 의미?

등기부등본에서 항목에 가로로 빨간 줄이 그어져 있다면, 그 권리는 사라진(말소된) 것입니다. 예를 들어 근저당권에 빨간 줄이 있다면 대출을 다 갚고 등기까지 지웠다는 뜻이니 안심해도 됩니다. 반대로 검은 글씨로 깨끗하게 남아 있다면 지금 살아있는 빚입니다.

3. 전세보증보험 가입을 위한 을구 필독 조건 ✅

선순위 채권 확인: 내 대항력(전입+확정일자)보다 앞선 근저당권의 채권최고액이 주택 가격의 60%를 넘지 않아야 합니다.
권리 제한 사항: 가압류, 가처분, 가등기 등이 을구에 하나라도 있으면 보증보험 가입은 100% 거절됩니다.
신탁 등기 주의: 을구가 아닌 갑구에 '신탁'이라고 적혀 있는 경우, 을구에 근저당이 없더라도 사실상 아주 위험한 매물일 수 있으니 별도의 확인이 필요합니다.

자주 묻는 질문(FAQ) ❓

Q: 집주인이 빚을 다 갚았다고 하는데 을구에는 그대로 있어요.
A: 대출 상환과 '말소 등기'는 별개입니다. 은행에서 갚았어도 등기소에 말소 신청을 안 하면 기록이 남습니다. 반드시 말소 접수증을 확인하거나 말소된 등기부를 다시 떼어보셔야 합니다.

Q: 공동담보라고 적혀 있는 건 뭔가요?
A: 집주인이 이 집 외에 다른 부동산까지 묶어서 대출을 받았다는 뜻입니다. 이 경우 빚의 규모가 훨씬 클 수 있으므로 전문가의 도움을 받아 권리 분석을 정밀하게 해야 합니다.

등기부등본 을구는 집의 '건강진단서'와 같습니다. 계약 전, 중도금 날, 잔금 날, 그리고 전입신고 후 다음 날까지 최소 4번은 을구의 변화를 확인하는 습관이 내 보증금을 지킵니다! 😊

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