선순위 채권 한도는 몇 퍼센트인가요?

주택 가격의 60% 이하가 기본 원칙입니다. 이를 초과하면 보증보험 가입이 거절됩니다.

다가구 주택의 선순위 보증금도 포함되나요?

네, 다가구 주택은 다른 세입자들의 보증금 합계도 선순위 채권으로 간주하여 한도 계산에 포함합니다.

등기부등본 빚, 얼마까지 안전할까? 선순위 채권 계산법 가이드

"등기부등본에 빚이 있는데 보험 가입 될까요?" 전세보증보험 가입의 가장 큰 걸림돌은 바로 '선순위 채권'입니다. 내 보증금보다 먼저 배당받는 빚이 얼마나 있는지에 따라 보험 가입 여부가 결정되는데요. HUG와 SGI의 까다로운 선순위 채권 한도 기준을 알기 쉽게 정리했습니다. 😊

전세 계약 전 등기부등본을 떼어보면 '근저당권' 설정액을 볼 수 있습니다. 이것이 바로 대표적인 선순위 채권입니다. 보증기관은 집이 경매에 넘어갔을 때 은행이 먼저 가져갈 돈(선순위 채권)이 너무 많으면 세입자의 보증금을 지켜주기 어렵다고 판단하여 가입을 거절합니다. 🏠

1. 보증보험 가입을 위한 선순위 채권 한도 ✅

HUG와 SGI 모두 선순위 채권에 대해 엄격한 기준을 적용하고 있습니다.

선순위 채권 비율: 주택 가격의 60% 이하여야 합니다.
전체 부채 비율: (선순위 채권 + 전세보증금) ≤ 주택 가격의 90% (HUG 기준)
SGI 기준: (선순위 채권 + 전세보증금) ≤ 주택 가격의 100% (단, 선순위 채권은 여전히 60% 이하 권장)

※ 선순위 채권이 주택 가격의 60%를 단 1원이라도 초과하면 보증보험 가입은 즉시 거절됩니다.

2. 선순위 채권에는 무엇이 포함되나요? 🔍

단순히 은행 대출만 생각하면 안 됩니다. 주택 유형에 따라 포함 항목이 달라집니다.

주택 유형	포함 항목
아파트, 다세대(빌라)	등기부등본상 근저당권 설정액
단독, 다가구 주택	근저당권 설정액 + 타 세대 선순위 보증금

* 다가구 주택의 경우, 나보다 먼저 들어온 다른 세입자들의 보증금 합계도 선순위 채권에 포함되므로 주의가 필요합니다.

📝 선순위 채권 한도 계산 예시

매매 시세가 5억 원인 아파트의 경우:

가입 가능한 선순위 채권 최대치: 5억 × 60% = 3억 원
만약 근저당(대출)이 3억 5천만 원이라면? → 가입 불가
근저당이 2억 원이고 전세금이 3억 원이라면? → (2억+3억)/5억 = 100% (부채비율 90% 초과로 가입 불가)

3. 한도를 초과할 때 대처 방법 💡

감액 등기 조건부 계약: 임대인이 전세금을 받아 대출 일부를 상환하고 근저당 설정액을 낮추는(감액 등기) 조건을 특약에 넣습니다.
일부 보증 가입: 전액이 아닌 한도 내의 금액만 보증받는 방법이 있으나, 권장되지 않습니다.
다른 매물 탐색: 부채 비율이 90%를 넘는 '깡통전세' 위험 매물은 가급적 피하는 것이 상책입니다.

자주 묻는 질문(FAQ) ❓

Q: 근저당 설정액은 실제 대출금액인가요?
A: 아닙니다. 보통 실제 대출금의 120% 정도를 채권최고액으로 설정하는데, 보증보험은 이 채권최고액을 기준으로 한도를 계산합니다.

Q: 선순위 채권이 60% 딱 맞춰져 있으면 안전한가요?
A: 가입은 가능하지만, 집값이 하락할 경우 부채 비율(90% 룰)에서 걸릴 수 있으므로 여유가 있는 매물을 선택하는 것이 좋습니다.

선순위 채권 확인은 전세 계약의 시작이자 끝입니다. 등기부등본 '을구'를 꼼꼼히 확인하여 내 소중한 보증금이 안전한 범위 내에 있는지 반드시 체크하세요! 😊

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